城市測量師行自2018年7月開始發布《上海市住宅物業租金》報告，定期提供整租市場和合租市場的住宅租賃數據信息，為政府、企業、消費者提供及時客觀的住宅租賃數據信息，歡迎持續關注！
一 存量住宅整租市場
01 租金分析
根據RVMS系統監測，2023年4月上海存量住宅物業整租租金為6758元/月，環比微增0.05%，同比微漲0.30%。隨著春招季的到來，上海居住租賃市場在局部區域持續回暖，全市整體平均租金止跌維穩。
分區域來看，中心城區相對穩定，除原閘北區和楊浦區，租金變化幅度均在0.5%左右；外圍區域中，金山區和原南匯變化較大。原南匯區受到臨港產業發展帶動，人口凈流入增加，租賃需求提升，近兩月租金漲幅達1.5%。金山區近期租賃房源供應增加，空置率大幅提升導致租金下跌將近2%。
從各區近半年月平均累計租金變化來看，中心城區的租金增長較多。松江區由于近期大量保障性租賃住房入市，租金出現明顯下降。
02 租賃掛牌及成交分析
2023年2月住宅租賃掛牌量仍處高位，年后掛牌量依然保持上升態勢。由于年初換租需求增加、房源陸續釋放，3月份掛牌量超過4萬套，處于歷年同期較高水平。掛牌均價自去年下半年開始逐漸回落，今年1月觸底反彈，3月份回升至9200元左右。
具體來看，近兩月掛牌和成交依然集中在11-30年房齡段，其中，21-30年房齡段的占比居各分段之首。30年以上的“老”房子供求同降，并且成交占比下降更多，呈現出短期供大于求的現象。雖然最近兩個月10年以內房齡的成交占比略微下降，但總體房齡在20年以內的房源成交占比超過四成。在居住租賃市場上，次新房的需求不斷增加。
各戶型的掛牌量相對穩定，與上一個統計周期相比變化不大。成交方面，1房占比大幅增加，超過30%；3房及以上戶型出現不同程度的減少，占比共計下降三個百分點。相較于前兩個月，此次小戶型產品需求明顯增加。盡管今年以來，保障性租賃房源陸續入市，為居住租賃市場增加了一批小戶型產品，但是暫時無法全面覆蓋到中心城區，市區優質小戶型產品的稀缺性可能會進一步提升。
二 存量住宅合租市場
2023年3月，上海合租住房的平均租金升至2386元/月·間。盡管尚未達到去年年中的租金水平，但自2023年1月以來已經上漲了3.2%。目前經濟正在回暖，但生活成本和就業競爭壓力較大。近四個月雖然合租住房的平均租金持續上行，環比漲幅高于整租市場。但與整租相比，合租住房租金成本依然低廉，適合應屆生、事業初期的年輕人等剛性租房需求。
具體來看，全市大部分板塊的合租租金高于去年10月份，累計增加金額在250元以內的板塊占比接近六成。另外，約7%的板塊近半年平均租金累計增加值超過250元。近期整租市場上面積改善性需求增加，同時境外人士在滬租房需求提升，導致大戶型房源供不應求，相關需求集中的板塊內合租房租金提升幅度較大。
再結合軌道交通來看，全市軌交房合租租金在過去兩個月內累計上漲1.25%。7號線、8號線、6號線等沿線辦公和產業園區相對聚集的區域，由于春季校招和就業市場回暖的影響，臨近工作地點或者可直達的地鐵線路周邊的租賃需求增加，租金上漲幅度相對明顯。相比之下，5號線、4號線和10號線等地鐵線路沿線的租金價格前期上漲過快，近兩個月回落較多，其中5號線沿線合租房價格下降幅度最大，接近100元。
具體到不同站點，租金變化差異更加明顯。例如，10號線虹橋片區相關站點（如伊犁路、龍柏新村、龍溪路和上海動物園站等）的租金出現較為顯著的上調，整租需求增加、合租房供應減少導致合租租金上漲，增幅超過300元。除云臺路站外，7號線浦東段租金也有明顯上漲，這是由張江等周邊產業園區剛性租賃需求上升所致，2個月累計增加約200元。中心城區租金出現回落，尤其是近兩個月下降較多，如南京東路、宜山路站等，下跌超過500元。
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